Zajímají vás investice do nemovitostí? Nebo už aktivně rozšiřujete své portfolio a přemýšlíte, jakým způsobem optimalizovat nejen svou daňovou povinnost, ale taky bonitu směrem k bankám, abyste si mohli dovolit pořizovat další investiční nemovitosti? Na obě tato témata se podíváme.
Zároveň upozorňuji na to, že i když jsou informace čerpány od daňových poradců, jde pouze o obecné principy, v článku nelze pokrýt veškerou problematiku související s různými daněmi a specifickou daňovou situaci je potřeba vždy řešit individuálně.
Daně
Na daně je dobré se dívat nejen jako na položku, kterou nechce nikdo státu platit, ale spíše jako na náklad. Náklad, který vám ale může přinést mnohem větší užitek v podobě získaného financování. V této části se podíváme na to, jak svou daňovou povinnost daně z příjmu fyzických osob snížit, jak využít co nejvíce uznatelných výdajů, ale zároveň jak optimalizovat daň tak, abyste se zbytečně nedostali do ztráty.
Příjmy z nájmu se daní v rámci §9, odvádí se z něj daň z příjmů a nepodléhá odvodům zdravotního a sociálního pojištění. Toto se ale týká pouze dlouhodobého pronájmu. Pokud byste chtěli využívat nemovitost ke krátkodobému pronájmu, Airbnb a podobným službám, jde již o podnikání (§7), a to podléhá jak dani z příjmu, tak i odvodům. Zde se budu věnovat pouze §9 – dlouhodobému pronájmu.
Proti příjmům z nájmu si můžete uplatnit reálné nebo paušální výdaje. Volba je čistě na vás, ale uplatňovanou metodu musíte p
užít na všechny nemovitosti, ze kterých vám plyne příjem. Paušální výdaje jsou stanoveny ve výši 30 % z příjmu, maximálně však mohou být ve výši 600 000 Kč za rok. Paušální výdaje jsou sice jednodušší, co se týče administrativní zátěže, nicméně v naprosté většině případů se nevyplatí, když zjistíte, co všechno si můžete do výdajů uplatnit. Nejčastějším případem, kdy se mohou vyplatit, jsou podnájmy družstevních bytů nebo pronájem darované nemovitosti, protože ani v jednom případě nemůžeme u takové nemovitosti uplatnit jako výdaj odpis. A právě odpis bývá zpravidla jedním z nejvyšších výdajů.
Reálné výdaje jsou skutečně administrativně náročnější, jelikož na vás visí tzv. důkazní břemeno po dobu 3 let po ukončení daňového období, během kterého po vás může chtít finanční úřad prokázat účelovost těchto výdajů. Pokud si např. do výdajů uplatníte fakturu za nákup gauče, je dobré mít nejen doklad jako takový, ale i fotografii nájemního bytu, ve kterém zakoupená sedačka skutečně je. Pokud vykážete daňovou ztrátu, toto období se prodlouží až na dobu 8 let. Je důležité zmínit, že mezi reálnými a paušálními výdaji můžete každý rok přecházet. Přechod je však spojen s určitými pravidly, která doporučuji řešit individuálně s daňovým poradcem.
Typy reálných výdajů
Podívejme se nyní na jednotlivé typy nejčastějších reálných výdajů.
Odpisy
V rámci české legislativy se odepisuje nemovitost v rámci 5. odpisové skupiny po dobu 30 let. Odepisuje se pouze budova / stavba, nikoli pozemek. Pokud začnete pronajímat nemovitost dříve než po 5 letech od jejího pořízení, vychází se při výpočtu daňových odpisů z kupní ceny. Proto doporučuji na tuto záležitost myslet již při nákupu nemovitosti a nechat si v kupní smlouvě rozdělit kupní cenu na pozemek (většinou definovaný jako spoluvlastnický podíl na pozemku, na kterém stojí bytový dům). Je to snazší (a rozhodně levnější) varianta než řešit dodatečně znalecký posudek na hodnotu pozemku.
Pokud začnete pronajímat nemovitost později než 5 let od jejího pořízení, určuje se tzv. reprodukční pořizovací cena. Jak bylo zmíněno výše, pokud byla nemovitost darována, uvažuje se, že pořizovací hodnota je 0, a tím pádem nebude nikdy možné uplatnit do budoucna odpis. Pokud je to jen trochu možné, nenabývejte nemovitosti darem, vždy je lepší i s ohledem na eventuální budoucí pronájem řešit pořízení jinak – v nejoptimálnějším řešení vám pomůžou daňoví poradci, kteří se na problematiku investičních nemovitostí zaměřují.
V rámci odpisů si můžeme také vybrat metodu odpisování, a to buď zrychlené odpisy, nebo rovnoměrné odpisy. U rovnoměrných odpisů se do výdajů dostane první rok 1,4 % hodnoty nemovitosti, v následujících 29 letech pak 3,4 % ročně. Po 10 letech dostanete do výdajů přibližně 35 % pořizovací hodnoty nemovitosti. V případě zrychlených odpisů se využívají tzv. koeficienty. Zrychlené odpisy vám umožňují dostat během prvních 10 let do výdajů téměř 60 % hodnoty nemovitosti a jsou vhodné zejména pokud máte větší portfolio, ve kterém se dají takto vysoké výdaje uplatnit bez zbytečného dosažení ztráty. Pro každou nemovitost si můžete zvolit jiný typ odepisování, kterého se pak ale musíte držet celých 30 let. Může být tedy rozumným tahem pro některé nemovitosti volit rovnoměrný odpis a pro některé zrychlený. Proč? U zrychlených odpisů se můžete rozhodnout, jestli je v daném roce chcete uplatnit nebo ne – uplatníte ale buď 100 % odpisu, nebo 0. Naopak u rovnoměrného odpisu se můžete rozhodnout, že uplatníte pouze část odpisu, a můžete si tak doladit daňový základ do poslední koruny. O tom budeme více mluvit v sekci bonity, ale víceméně můžete dosáhnout toho, že váš daňový základ bude přesně 1 Kč, což už může být naprosto dostačující pro pozitivní vyhodnocení bonity bankou.
Vozidla
Při správě nemovitostí k pronájmu nezřídka využíváme našich soukromých vozidel, ať už jde o běžnou kontrolu, opravu, nebo řešení havárie. Výdaje na automobil je možné uplatnit do reálných výdajů. Pokud však nevyužíváte auto výhradně k účelům správy vašich nemovitostí, je nejlepší a nejbezpečnější využívat tzv. krácené výdaje. To znamená, že si můžete uplatnit 80 % paušálu na dopravu (ano, i když se to jmenuje paušál, využíváme ho v reálných výdajích), a to ve výši 4 000 Kč měsíčně (100 % je 5000 Kč měsíčně). Tento paušál na dopravu v sobě zahrnuje výdaje na pohonné hmoty a parkovné. Kromě toho si ale můžete podle interpretace daňových poradců uplatnit i 80 % z dalších výdajů – např. z oprav, pojištění, výdaje na STK a emise, výdaj na pořízení pneumatik, úroky z úvěru, pokud je auto pořízeno na leasing, dálniční poplatky aj. Dokonce byste měli mít nárok zahrnout do výdajů také 80 % odpisů automobilu.
Úroky z úvěru
V dnešní době, kdy jsou sazby úvěrů stále relativně vysoké, jde i v tomto případě o významnou položku. Zatímco u hypotéky, kterou jste využili za účelem obstarání vlastního bydlení, je limit pro uplatnění úroků 150 000 Kč ročně (v případě pořízení nemovitosti od roku 2021), tak úroky jako výdaj u pronájmu nejsou nijak limitovány. I z tohoto důvodu se určitě vyplatí financovat nemovitost z cizích zdrojů a nikoli z vlastních úspor.
Další typy výdajů
Mezi další nejčastější typy výdajů, se kterými se můžete setkat a které je možné zahrnout do výdajů k nájmům, patří např.
- Výdaje na opravy a údržbu,
- pojištění nemovitosti,
- daň z nemovitých věcí,
- výdaje spojené s poplatky SVJ,
- výdaje na vybavení bytu,
- technické zhodnocení nemovitosti,
- služby účetní, daňového poradce, advokáta,
- a další.
Bonita
Když už jsme si řekli, jak je možné si daňový základ snížit, podíváme se také na to, jak s daněmi pracovat, když si plánujete do budoucna pořizovat další nemovitosti s využitím cizího financování. Zde je shrnutých pár zásadních důvodů, proč chceme využívat cizí zdroje k financování:
- nikdy nedostanete kupní cenu do výdajů najednou, ale skrze odpisy, které jsou na 30 let (jako většinou bývá i hypotéka),
- pokud si půjčujete cizí zdroje za 4 % p.a., ale vlastní zainvestované peníze vám na dlouhodobém horizontu dokáží vydělat až 7-8 % p.a., jsou cizí zdroje v porovnání s těmi vlastními ve skutečnosti levnější,
- a navíc jsou úroky z úvěru daňově uznatelným výdajem.
Základní princip je ten, že banky dokáží bez problémů akceptovat příjmy z §9, ale většinou za podmínky, že daňový základ není ve ztrátě. Existují banky, které dokáží pracovat s tím, že vyjmou hodnotu odpisů a úroků, nicméně je to komplikace a uzavíráte si tak možnost jednat s dalšími bankami.
Proto zde zmiňuji znovu variantu využívat kombinace zrychlených a rovnoměrných odpisů. Pracujte s reálnými výdaji, i tak často banky dokáží pracovat se 70 % příjmů s tím, že nemusíte platit tak vysoké daně. Nepřijímejte platby nájmu v hotovosti, ale vždy je nechávejte zasílat na účet. Zároveň z hlediska administrativního zjednodušení doporučuji využívat oddělený účet na platby týkající se pronájmů.
Zajímavým způsobem zvýšení bonity může být pronájem vlastní nemovitosti (nebo její části) svému s.r.o. Vy tak získáte o něco vyšší příjmy, vaše firma zase náklady. Je však potřeba pamatovat na to, že by měly být ceny nájmů srovnatelné s tím, co je na trhu obvyklé. Tedy např. pokud si v rámci rodinného domu alokuji jednu místnost, kterou využívám jako pracovnu pro své podnikání, mohu si najít na realitních serverech cenu pronájmu za kancelář v dané lokalitě, a tu nastavit pro své s.r.o. Zároveň může být v ceně nájmu zohledněno např. umístění sídla atd. Převodní ceny je dobré dokumentovat např. printscreeny z realitních serverů.
Dalším zajímavým bodem k uvážení z hlediska bonity a danění je zvolené řešení majetkových poměrů v manželství. V případě, kdy mají manželé společné jmění manželů, vždy daný úvěr zatěžuje bonitu obou z nich. V případě oddělených jmění je možné využít toho, že každý z manželů může nejen zatěžovat svou bonitu separátně, ale také mohou nemovitosti nabývat v různých spoluvlastnických poměrech, např. 95:5. Toto může být zajímavé v případě, kdy jeden z manželů je v režimu paušální daně a potřebuje, aby příjem z nájmu přiznával ten, který může podávat standardní daňové přiznání. Úprava společného jmění je ale relativně rozsáhlá problematika, která by si zasloužila minimálně samostatný článek.
Ing. Petra Hrabalová, PFP
Finanční poradce
Petra.hrabalova@explicitinvest.cz
+420 774 627 033