Podnikatelé a živnostníci to u bank nemají tak snadné jako zaměstnanci. I když mohou mít vysoké obraty, získání hypotéky může být složitější, protože banky se zaměřují na jejich čistý zisk.
Přitom u zaměstnanců stačí, aby byli po zkušební době a měli pracovní poměr delší než půl roku. Smlouva na dobu určitou už také není automatickou překážkou. Podnikatelé a majitelé s.r.o. ale musí počítat s tím, že pokud si neplatí paušální daň, budou muset bance doložit daňové přiznání. Klíčovým faktorem pro schválení hypotéky je čistý zisk, který často neodpovídá reálným příjmům.
Jak se tedy na hypotéku připravit, aby vše proběhlo hladce?
Hypotéka pro živnostníky a majitele s.r.o.
Banky posuzují bonitu na základě průměrného měsíčního příjmu vypočítaného z daňového přiznání. Pokud si živnostník optimalizuje daňové přiznání a vykazuje nižší zisky kvůli úspoře na daních a odvodech, může to negativně ovlivnit jeho šanci na získání hypotéky.
Proto je důležité se na hypotéku předem připravit a správně nastavit své příjmy tak, aby odpovídaly požadavkům bank.
OSVČ s paušální daní versus s výdajovým paušálem
Pokud OSVČ platí paušální daň, může být pro banku výpočet příjmu výhodnější než v případě daňového přiznání. Některé banky totiž při posuzování bonity berou v úvahu poslední 3měsíční fakturační období, což může výrazně zjednodušit proces. Podmínkou je, že podnikatel musí být aktivní alespoň šest měsíců.
Podnikatelé, kteří si platí daň podle skutečných příjmů, musí dokládat daňové přiznání. Některé banky jsou však schopny upravit propočet, pokud jde o specifika jejich práce, a připočítat k paušálním nákladům i část čistého zisku. Pro orientační propočet stačí vydělit čistý zisk 12 měsíci. Tato částka vám poskytne přibližnou představu o tom, jakou sumu banka může při posuzování vaší bonity zohlednit.
OSVČ s reálnými výdaji
Podnikatelé s reálnými výdaji často optimalizují své náklady, což může snižovat vykázaný čistý zisk. U této kategorie není možné provádět žádné optimalizace ze strany banky, zbývá tedy pouze poskytnout bance lepší daňové přiznání, které by mělo vykázat vyšší zisk.
Pokud je dostatek času na přípravu, nemusí to být problém. Můžeme se zaměřit na hypotéku s předschválenou splátkou, kde se příjmy čestně prohlásí.
Majitel s.r.o.
K majitelům s.r.o. zaměstnaným ve své vlastní firmě banky taky přistupují opatrně a prověřují jak samotnou mzdu, tak příjmy firmy, které musí být v zisku. Některé banky vyžadují pro zápočet zisk z firmy vyplacený a řádně zdaněný.
Jak si zajistit dobrou bonitu?
Existuje několik způsobů, jak jako živnostník dosáhnout požadované výše hypotéky. Zde jsou tři možnosti, jak si zajistit dobrou bonitu:
- Doložte dostatečné příjmy
Pokud plánujete hypotéku, začněte s přípravami alespoň rok dopředu. Je vhodné mít v posledních dvou daňových přiznáních adekvátní příjmy nebo je doložit prostřednictvím obratů na účtech. I když zaplatíte vyšší daň a pojistné odvody, máte jistotu, že vás banky neodmítnou a že získáte výhodný úrok, který vám tento rozdíl vrátí. S oficiálním příjmem můžete využít většinu bank na trhu. - Plánujte výplatu z s.r.o. s předstihem
Banky berou průměr za 12 měsíců, nestačí tedy zvednout výplatu poslední měsíce před žádostí o hypotéku, ale je potřeba na to myslet už dříve. Nejlépe k příjmům z vlastního s.r.o. přistupuje dle našich zkušeností Česká spořitelna. - Vyberte si úvěr bez prokazování příjmů
Další možností je zvolit úvěr, u kterého nemusíte prokazovat příjmy, ale stačí čestné prohlášení, že máte příjmy a že úvěr zvládnete splácet. Tato možnost je závislá na více faktorech a nabízí ji na trhu už pouze ČSOB pro stávající klienty dle interních kritérií. Přesná kritéria a postup vám prozradí poradce od nás z Explicitu.
Důkladně to zvažte a vše propočítejte
Možná si teď kladete otázku, která z těchto možností bude pro vás ta nejvýhodnější. Je klíčové vše pečlivě propočítat a zvážit, co vám přinese nejnižší náklady. Nebojte se obrátit na odborníka – finančního poradce, který má přehled o celém hypotečním trhu a dokáže vám pomoci najít nejlepší řešení pro vaši situaci.
Hypotéka je milionová investice, a pokud se vám podaří získat výhodnější sazbu, můžete ušetřit mnohonásobně více, než kdybyste se soustředili jen na optimalizaci daňového přiznání za jeden rok.
