Ponechat si původní byt a koupit nový, je nejrychlejší cesta k budování rodinného majetku. Aby se však z investice nestala koule u nohy, musí to dávat smysl ve třech rovinách: financování, renta a zástava.
Starý byt může splatit ten nový
Někdy vaše příjmy ze zaměstnání na novou hypotéku nestačí. Právě tady pomůže, když starý byt pronajmete. Příjem z pronájmu vám totiž v očích banky zvýší bonitu (tj. schopnost a pravděpodobnost člověka nebo firmy splácet své finanční závazky) a vy tak získáte lepší podmínky.
Pomůže vám k doživotní rentě
Pokud nájemné pokryje splátku hypotéky, vlastníte stroj na peníze. Zatímco banka chce každý měsíc stejnou částku, nájemné v čase poroste. Rozdíl mezi tím, co vyberete a co zaplatíte, je vaše budoucí rezerva (renta), která vás zajistí na stáří.
Chybí vám peníze na akontaci? Pomůže zástava starého bytu.
Často nás od nového domova dělí jen chybějící úspory. Pokud je ale původní hypotéka už částečně splacená, starý byt lze využít jako pojistku pro banku.
Představte si modelovou situaci: Vlastníte byt v hodnotě 3,5 mil. Kč a kupujete dům za 6 mil. Kč. Díky tomu, že banka dostane do zástavy obě nemovitosti najednou, vám může půjčit celých 100 % prostředků na nákup. Vy tak získáte nové bydlení, aniž byste museli vytáhnout jedinou korunu z vlastní kapsy.
Než se rozhodnete, počítejte!
Investice není jen o nájmu. Musíte znát své reálné cashflow: nájem – (splátka hypotéky + fond oprav + pojištění + daně + rezerva na opravy) = čistý zisk.
Pokud končíte v mínusu, musíte vědět, zda jste ochotni rozdíl dofinancovat z vlastní kapsy a zda na to vůbec v rozpočtu máte peníze.
Neriskujte miliony sázkou do loterie. Pojďme si společně spočítat, co je pro vaši peněženku nejlepší, než uděláte první krok. Jediná konzultace vám může ušetřit statisíce.
Kdy je naopak lepší byt prodat?
Starý byt v horší lokalitě vyžaduje drahé opravy, jeho hodnota zároveň poroste pomalu a když se k tomu přidá ještě nesplacená hypotéka, přestane to z finančního hlediska dávat smysl. V tu chvíli je pak nejlepším řešením byt či dům prodat a peníze investovat třeba do nového domova.
Jak tedy naložit s původní nemovitostí?
- Banky umí započítat nájemné jako příjem k získání hypotéky.
- Pokud nemáte hotovost na akontaci, můžete starý byt využít jako zástavu.
- Pokud by byly dvě hypotéky příliš velkou zátěží, zvolte prodej.
- Než uděláte první krok, nechte si spočítat, zda je pro vás investiční byt výhodný a dlouhodobě udržitelný – nejen na papíře, ale i v reálném životě. Rozhodnutí totiž neovlivní jen vaši aktuální situaci, ale i to, jak flexibilní budete v dalších letech.
Rozhodnutí, zda zvolit prodej nebo ponechání bytu na investici, patří k těm zásadním. O tom, jak se nespálit a jak poznat kvalitní realitní služby, mluvíme v našem novém díle podcastu Realitní makléři jsou zloději.
