Dosáhnu na hypotéku? To je otázka, kterou si klade stále více lidí, kteří plánují vlastní bydlení, ale nejsou si jistí, v jakých cenových hladinách se mohou pohybovat.
Odpověď na ni bohužel není jednoduchá a univerzální kalkulačka na webu vám nikdy neřekne celou pravdu. Realita je taková, že stejný člověk může u dvou různých bank odejít s výsledkem, který se liší až o milion korun. Proč? Protože banky nejsou kalkulačky. Jsou to analytici, kteří neposuzují jen vaši výplatu, ale celý váš finanční příběh. Pojďme se podívat, jaká výše hypotéky je reálná právě pro vás.
Proč čistý příjem není všechno?
Když banka počítá vaši bonitu (tj. vaši schopnost splácet), dívá se na tzv. disponibilní příjem. To je částka, která vám zůstane po odečtení životních nákladů na všechny členy domácnosti a všech stávajících splátek (leasing, kreditka, splátkový prodej).
Ukážeme si to na příkladu: Dva lidé s příjmem 50 000 Kč jsou pro banku odlišné případy. Žadatel bez závazků, který žije sám, má větší prostor pro splácení, a dosáhne tak na vyšší úvěr. Naopak někdo se splátkou auta a dětmi, má tento prostor menší, protože jeho příjem snižují dluhy i náklady na rodinu.
Orientační výpočet: Kolik mi banka půjčí?
Pro tento model počítáme s úrokovou sazbou kolem 5 %, splatností 30 let a scénářem, kdy žadatel nemá žádné další dluhy. Splátka 1 milionu korun v tomto modelu vychází na cca 5 300 Kč měsíčně.
V tabulce níže je to blíže rozepsáno:
| Čistý příjem domácnosti | Splátka při 50 % příjmu | Orientační hypotéka | Splátka při 60 % příjmu | Orientační hypotéka |
| 50 000 Kč | 25 000 Kč | cca 4,7 mil. Kč | 30 000 Kč | cca 5,6 mil. Kč |
| 80 000 Kč | 40 000 Kč | cca 7,5 mil. Kč | 48 000 Kč | cca 9,0 mil. Kč |
| 100 000 Kč | 50 000 Kč | cca 9,4 mil. Kč | 60 000 Kč | cca 11,3 mil. Kč |
Pozor na „skryté“ brzdy
Máte v peněžence kreditní kartu pro strýčka Příhodu nebo splácíte auto na leasing? Možná vás překvapí, jak moc tyto drobnosti ovlivňují vaši budoucí výši hypotéky. Banka totiž každou měsíční splátku, kterou už někam posíláte, vnímá jako přímé ohrožení vaší schopnosti splácet dům či byt.
Představte si to v praxi: pár s nadstandardním příjmem 80 000 Kč bez dluhů dosáhne na hypotéku 7,5 milionu korun. Stačí ale jedna běžná půjčka na auto a banka jim najednou může schválit o dva miliony méně. Každá tisícikoruna, kterou dnes dlužíte jinde, vám může z rozpočtu na bydlení umazat stovky tisíc korun. A to i v případě kreditky, kterou vůbec nečerpáte – banka totiž musí počítat s variantou, že ji zítra vyberete celou.
LTV, DTI a DSTI?
Už jste o nich slyšeli, ale co znamenají pro vaši peněženku?
- LTV: Kolik % z ceny bytu vám banka půjčí. Zbytek (obvykle 10–20 %) musíte mít v hotovosti.
- DTI: Celkový strop vašeho zadlužení vůči ročnímu příjmu.
- DSTI: Kolik % z výplaty padne na splátky. Pokud je to nad 50 %, většina bank tady začíná být velmi opatrná.
Od dubna 2026 se pravidla ČNB zpřísňují zejména u investičních nemovitostí. Pokud kupujete byt kvůli pronájmu, tak zde vám může pomoci služba Explicitní nájemník, která vám optimalizuje výnos z vaší investice.
Praktický postup: Jak získat nejlepší hypotéku?
Cesta k vlastnímu bydlení je náročná, ale není nemožná. Pokud hledáte prvně nemovitost a až pak finanční zajištění, koledujete si o zbytečný stres a ztrátu rezervačního poplatku. Zkuste to raději takto:
- Úklid v dluzích
- Zrušte nepoužívané kreditky a kontokorenty. I ty, které nečerpáte, vám snižují bonitu.
- Průzkum bankovního trhu
- Nechte si srovnat nabídky napříč trhem. Rozdíl mezi bankami může být právě ten milion, který vám chybí k vysněnému domovu.
- Bezpečná splátka
- To, co vám banka povolí, nemusí být to, co vaše domácnost unese. Spočítejte si, kolik můžete platit, aby vám zbylo na dovolenou i finanční rezervy.
- Hledání domova
- Teprve v této fázi hledáte nový domov a můžete podepsat rezerv. Máte jistotu, že hypotéka je připravena k čerpání a váš nový život může v klidu začít.
Závěr: Kolik vám banka půjčí vs. kolik si můžete dovolit
To jsou dvě naprosto odlišné otázky. Naším úkolem v Explicit Invest není jen „zařídit úvěr“, ale zajistit, aby pro vás byla výše hypotéky udržitelná i za pět, deset nebo dvacet let. Chcete zjistit, jaká výše hypotéky je nejlepší právě pro vás? Rádi vám připravíme Finanční plán, díky kterému uvidíte, kolik si můžete půjčit na vysněný domov.
