Nájem vs. Hypotéka v době Covid-19 a po ní

Trošku kontroverzní článek a odpověď na spoustu reakcí, které přišly na adresu pořízení si hypotéky v současné době.

Aktuální článek se netýká těch, kteří žijí v nájmu z důvodu nějaké své osobní situace, či žijí přechodně na pár měsíců či rok na nějakém místě, aby si rozhodli, zda se jim líbí lokalita a podobně. Následující řádky jsou psány pro lidi, kteří plánují bydlení v dané lokalitě 3, 5, 7, 10, 30 let a více. A zároveň váhají, co je lepší rozhodnutí, zda nájem a svoboda utéct z místa nebo vlastní bydlení a jistota kvalitního života.

Mám dvě otázky, pro lidi co tvrdí, že vzít si hypotéku v této době je hloupost, protože je situace nejistá a možná nebudou mít na splácení hypotéky. Kde ti lidé bydlí do teď?

Je to nájem? U rodičů? V jeskyni, kde se jim nezvednou náklady na bydlení? S největší pravděpodobností to bude nějaká forma nájmu.

Pak tedy druhá otázka: Když přijde ta situace, že by nemohli splácet hypotéku, tedy předpokládám nějaká nejistá situace v zaměstnání, z čeho tito lidé budou platit nájem, který je dlouhodobě zhruba o 20 až 30% vyšší než splátka hypotéky?

Pojďme se podívat na pár čísel a faktů, jak to tedy je, ať vycházíme z podložených dat.

Uvažujme případ, kdy se člověk rozhodne žít v dané lokalitě například 10 let. Tedy může se jednat o mladý pár, který plánuje založit rodinu a vychovat zde děti nebo rodina, která již má děti nebo naopak lidé, kteří už chtějí něco klidného. Takže se budeme bavit o bytě zhruba 3+1 a více případně rodinném domě.

Situace nájem:

Kauce dnes ve výši 3 nájmů zhruba 53 000 Kč až 90 000 Kč a provize realitce ve výši 1x nájmu = 14 000 Kč až 30 000 Kč
Cena nájmu podobného bytu 3+1 bude okolo 14 000 Kč + Energie 3 500 Kč = 17 500 Kč / měs. výdaj.
Cena nájmu podobného RD bude okolo 25 000 Kč + Energie 5 000 Kč = 30 000 Kč / měs. výdaj.

Situace hypotéka:

1. Cena bytu okolo 3 500 000 Kč

2. Cena domu okolo 6 000 000 Kč

Hypotéka na 30 let - vlastní zdroje uvažujme 20%

Byt vl.zdroje 700 000 Kč + hypotéka 2 800 000 Kč se splátkou 10 920 Kč při sazbě 2,4% nebo 12 110 Kč při sazbě 3,2%.
Dům vl.zdroje 1 200 000 Kč + hypotéka 4 800 000 Kč se splátkou 18 720 Kč při sazbě 2,4% nebo 20 760 Kč při sazbě 3,2%.

Vývoj sazeb naleznete zde.

Jak by čísla vypadala v časovém horizontu 10 let?

Situace nájem:

1. Byt s nájemným 14 000 Kč po celou dobu zaplaceno 1 680 000 Kč

2. Dům s nájemným 25 000 Kč po celou dobu zaplaceno 3 000 000 Kč

Pozor nájemné může šplhat nahoru o částku inflace.

U bytu ze 14 000 Kč na 18 800 Kč
U domu ze 25 000 Kč na 33 600 Kč

Prakticky to znamená, že za nájemné budeme platit více a více a celkově zaplacená částka bude daleko větší. U hypotéky se každý člověk dívá, kolik přeplatí za celou dobu splácení a ti lepší poradci ukáží částku za dobu fixace. Myslím si, že by se měla v nájemních smlouvách uvádět i částka, kolik lidé zaplatí celkem za nájemné za určité období. V současné době je velká debata o snižování nájmů hlavně z důvodu uvolnění nájemních bytů v Praze na trh. Ano to se situací zahýbe v nějakém horizontu roku až tří. My ale řešíme bydlení 10 let a více.

Proč se nájemné navyšuje? A z jakého předpokladu to vychází?

Stát upravuje dva důležité parametry:

1. Inflaci

2. Růst mezd

Tyto dva velmi důležité faktory, které nikdo nesleduje, velmi výrazně ovlivňují trh. Inflace je dnes na nějakých 3,2%, na začátku roku byla dokonce na 3,7% a stát se snaží ji regulovat na 2,5% dlouhodobě. K tomu, aby lidé přežili je potřeba ale navyšovat mzdy, aby se zachoval poměr možného nakoupení zboží za vydělané peníze a tak mzdy každoročně rostou od 3% do 5%. To v praxi znamená, že když se zdražuje, vy na to stále máte, aby jste si zaplatili jídlo, nutné věci nebo třeba bydlení. Růst mezd naleznete zde.

Situace hypotéka:

Pokud budu fixovat na 10 let sazba se mi nezmění a 10 let splácím stále stejnou částku a tedy konečné výdaje budou nižší než u nájmu.

To v praxi znamená, že se mi zvyšuje můj příjem díky navyšování mezd, u nájmu peníze o které se mi navýší mzda dám za navýšený nájem. U hypotéky mám stále stejnou měsíční splátku a tak mi peníze o které se mi navýší mzda zůstávají. Zde se začínají rozevírat pomyslné nůžky mezi lidmi co žijí v nájmu a lidmi, kteří si vzali hypotéku.

ČÍM DRŘÍVE ČLOVĚK ZAČNE BYDLET VE VLASTNÍM A SPLÁCET HYPOTÉKU, TÍM DŘÍVE SE STANE SVOBODNÝM VE SVÉM ŽIVOTĚ.

Kouzlo daňového odpočtu

Pokud bydlíte v nájmu, nevím jak by vám něco mohl vracet stát, kromě nějakých sociálních dávek. Pokud si zvolíte hypotéku do roku 2021, můžete si odečítat zaplacené úroky z daní.

U bytu to dělá ze 10 let zhruba 56 540 Kč při sazbě 2,4% na hypotéce a 77 970 Kč při sazbě 3,2%.
U domu to dělá ze 10 let zhruba 96 910 Kč při sazbě 2,4% na hypotéce a 133 660 Kč při sazbě 3,2%.

Kolik si můžete odečíst z vlastní hypotéky naleznete zde.

Růst hodnoty nemovitostí okolo 3% ročně

1. Pořizovací cena bytu 3 500 000 Kč, cena po 10 letech bydlení 4 700 000 Kč

2. Pořizovací cena domu 6 000 000 Kč, cena po 10 letech bydlení 8 000 000 Kč

Říkáte si, že to je přitažené za vlasy?

Před rokem jsem financoval mému klientovi koupi rodinného domu od developera ve výstavbě. Kupní cena byla 5 000 000 Kč a rok trvala výstavba. Klient po tu dobu platil jen úroky z vyčerpané částky, cca 130 000 Kč zaplatil za rok na úrocích.

Rodinný dům je dokončený a víte co? Developer staví novou ulici hned vedle nich. Pořizovací cena stejného domu začíná na 9 500 000 Kč.

Zhodnocení klientova bytu za rok 4 500 000 Kč. Ano je to extrémní případ a lokalita. Nicméně, je to fakt. Paradoxně, byly okamžitě prodané i ty za 9 500 000 Kč a kde to bylo? Podívejte se na dveloperský projekt.

Jak to tedy bude vypadat po 10 letech bydlení rodiny v nájmu?

Odchází z bytu, kde bydlela spokojeně 10 let. Hledá nový byt nebo dům a z peněz, které byly vydány na bydlení neuvidí ani korunu zpět.

Jak to bude vypadat u rodiny, která se rozhodla pro vlastní nemovitost?

Byt pořizovací cena 3 500 000 Kč - 700 000 Kč vložené na začátku = 2 800 000 Kč, které rodina splácela hypotéku.

Při sazbě 3,2% byla splátka 12 110 Kč tedy odspláceli 1 453 200 Kč a zhruba polovina z toho šla na úroky a polovina na splátku dluhu. A k tomu dostali zpět od státu část zaplacených úroků ve výši 77 970 Kč.

Celkově v měsíčních platbách zaplatili po odečtení vratky za zaplacené úroky 1 375 230 Kč. Rozdíl v měsíčních splátkách už jen zde dělá 300 000 Kč proti nájmu.

Výše nesplacené hypotéky bytu bude okolo 2 074 000 Kč. Hodnota bytu po 10 letech bude okolo 4 700 000 Kč. Pokud by se rodina rozhodla byt prodat, dostane z prodeje 2 626 000 Kč.

S prodejem nemovitosti za slušnou cenu vám pomohou makléři z Explicit Reality s.r.o Eduard Diakov a Krist Roman. Podívejte se na jejich práci zde.

A co rodinný dům?

Pořizovací cena 6 000 000 Kč - 1 200 000 Kč vložené na začátku = 4 800 000 Kč které rodina splácela hypotéku.

Při sazbě 3,2% byla splátka 20 760 Kč tedy odsplácel 2 491 200 Kč a zhruba polovina z toho šla na úroky a polovina na splátku dluhu. A k tomu dostali zpět od státu část zaplacených úroků ve výši 133 660 Kč. Celkově v měsíčních platbách zaplatili po odečtení vratky za zaplacené úroky 2 357 540 Kč. Rozdíl v měsíčních splátkách už jen zde dělá 643 000 Kč proti nájmu.

Výše nesplacené hypotéky bytu bude okolo 3 555 000 Kč. Hodnota domu po 10 letech bude okolo 8 000 000 Kč. Pokud by se rodina rozhodla byt prodat, dostane z prodeje 4 445 000 Kč.

Lidé kteří v co nejmladším věku naskočili do hypotéky jsou na tom daleko lépe, než ti, kteří s hypotékou váhali.

Pokud stále váháte, nebo chcete probrat své možnosti v aktuální situaci, nebo vytvořit plán jak se k vlastnímu bydlení dostat do 3 až 5 let, rezervujte si semnou schůzku on-line zde.

+420 773 141 601

petr.vasik@explicitinvest.cz

Petr Vašík, Explicit Invest