Lidé často stojí před rozhodnutím: posunout se do většího, pořídit investiční byt, nebo si nechat stávající nemovitost a přikoupit další? A protože na to většinou nestačí vlastní prostředky, přichází na řadu další úvěr.
Na první pohled to dává smysl. Dvě nemovitosti, jeden příjem z nájmu, postupné budování majetku. Jenže právě v tomhle bodě se to láme. Nejde o to, jestli druhou hypotéku získáte. Ale jestli ji váš rozpočet unese i ve chvíli, kdy věci nepůjdou podle plánu.
Co banky skutečně zajímá
Banky neřeší počet hypoték, ale vaši schopnost splácet (tzv. bonitu). Přitom posuzují:
- výši a stabilitu příjmu
- pravidelné výdaje
- stávající úvěry (včetně první hypotéky)
- celkovou míru zadlužení
Co by mělo zajímat vás
Pro vás je důležité, kolik vám po zaplacení všech závazků skutečně zůstane. Ne jen „na papíře“, ale v reálném měsíci. Po hypotékách, energiích, jídle, dopravě a dalších výdajích. Právě tahle částka rozhoduje o tom, jestli máte prostor zvládat nečekané situace – výpadek příjmu, prázdný byt bez nájemníka nebo růst nákladů.
Banka může vyhodnotit, že na splátky dosáhnete. Ale už neřeší, jak pohodlně se vám s tím bude žít.
Rozdíl mezi „vyjde to“ a „je to dlouhodobě udržitelné“ je právě v tom, kolik vám na konci měsíce zůstane. A jestli je to dost na to, abyste nebyli pod tlakem při každém výkyvu.
Esem v rukávu je první nemovitost
Díky ní můžete získat lepší podmínky hypotéky, využít ji jako zástavu nebo si usnadnit financování další nemovitosti.
Jak to funguje v praxi a kdy se vyplatí využít zástavu, se dočtete zde. (Prolink na jak financovat další bydleni pomoci zastavy)
Nájem pomůže, ale nestačí
Pokud plánujete první nemovitost pronajímat, počítejte s tím, že banka započítává jen 60-80 % nájemného. Nájem vám pomůže zlepšit bonitu, tedy schopnost splácet závazky, ale nepokryje vaše celkové náklady.
Pokud zvažujete, zda držet byt jako investici nebo jej prodat, může vám pomoct i náš další článek. A pokud vás od pronájmu odrazuje starost o nájemníky, jednoduše využijte služeb Explicitního Nájemníka, který vám garantuje nájem a postará se o zajištění oprav.
Dvě hypotéky? Klidně, ale tohle si pohlídejte
Nejčastějším scénářem je koupě nové nemovitosti a prodej té staré. Po určitou dobu tedy máte dvě hypotéky. To je běžná situace, ale má svá pravidla:
- dostatečnou finanční rezervu
- jasný plán prodeje
- a hlavně – nesmí se z toho stát dlouhodobý stav
Finanční rezerva by měla pokrýt 3-6 měsíců všech splátek. Jasný plán prodeje znamená, že nepočítáte jen s ideálním scénářem. Máte realisticky nastavenou cenu, víte, jak dlouho jste schopni nemovitost držet, a máte připravený postup pro případ, že se prodej protáhne.
Dvě hypotéky krátkodobě fungují jako přechodné řešení. Pokud by se z nich ale stal dlouhodobý stav, výrazně roste tlak na váš rozpočet. Stačí menší výpadek příjmů nebo vyšší výdaje a finanční rezerva se začne rychle tenčit. Proto je důležité mít od začátku plán, jak se do stabilní situace vrátit.
Prodali jste nemovitosti a zůstaly vám peníze navíc? Využijte je chytře! Praktické tipy najdete v článku: (prolink na martinu)
Druhá hypotéka sama o sobě problém není. Problém vzniká ve chvíli, kdy se zvýší výdaje a nejste na to připraveni. Proto by mělo rozhodnutí kolem hypotéky dávat smysl nejen dnes, ale i za několik let.
