Koupě bytu, domu i výstavba rodinného domu bez zbytečných chyb
Koupě nebo výstavba nemovitosti patří k největším rozhodnutím v životě. Emočně i finančně. A právě finance jsou oblast, kde lidé dělají nejvíc chyb. Ne proto, že by jim chyběl selský rozum, ale proto, že celý proces je složitý, často zdlouhavý a pravidla bank se neustále mění. Navíc to, co fungovalo před pár lety, dnes už většinou neplatí.
Tento článek jsem připravil jako praktického průvodce financováním nemovitosti. Vychází z reálných případů z praxe a jeho cílem je pomoci vám projít celým procesem s klidem, přehledem a kontrolou nad čísly. Ať už řešíte koupi bytu, rodinného domu, nebo výstavbu vlastního bydlení.
Kde začít, když řešíte financování nemovitosti
Většina lidí začne tím, že si otevře srovnávač hypoték a hledá nejnižší úrokovou sazbu. Jenže nejlepší první krok je úplně jiný. Je potřeba si ujasnit vlastní finanční rámec, a to ne ideální, ale skutečný. Nejde o to, kolik vám banka maximálně půjčí, ale jakou splátku je váš rodinný rozpočet schopný dlouhodobě zvládnout bez stresu a omezení běžného života.
Koupě nebo výstavba nemovitosti totiž nikdy není jen o samotné ceně nemovitosti. Do celkových nákladů vstupují poplatky na katastru, právní služby a úschova, znalecký posudek, úpravy nebo vybavení nemovitosti a také pojištění. Právě tyto položky lidé často podceňují. Proto vždy doporučuji počítat s rezervou alespoň deset až patnáct procent nad rámec ceny nemovitosti. Díky tomu vás žádná nečekaná položka nedostane pod tlak a celé financování zůstane stabilní.
Teprve ve chvíli, kdy máte jasno v rozpočtu, a víte, jakou splátku chcete a můžete platit, dává smysl řešit konkrétní banku a nastavení financování.
Výstavba rodinného domu a realita financování
Vedle koupě nemovitosti řeší mnoho lidí také výstavbu rodinného domu. Pro zjednodušení budu vycházet ze situace, kdy už vlastníte pozemek a řešíte pouze samotnou výstavbu.
V praxi se často setkávám s tím, že klienti přijdou s představou, kolik by chtěli mít hypotéku a za kolik by chtěli dům postavit. To jsou důležité informace, ale nikoliv klíčové. Klíčová otázka zní jinak: jakou splátku je váš rodinný rozpočet schopný dlouhodobě unést.
Je potřeba si říct otevřeně, že dnes se samotná výstavba rodinného domu běžně pohybuje od osmi až deseti milionů korun výš, a to bez pozemku. A s tím už souvisí splátka, která může výrazně ovlivnit cashflow domácnosti. Proto u výstavby vždy začínám opačně. Nejdřív nastavíme bezpečnou splátku a teprve z ní dopočítáme reálný rozpočet stavby.
Dům není hotový kolaudací, ale bydlením
Jedna z nejčastějších chyb u výstavby je zaměřit se pouze na cenu samotné stavby. Jenže dům není hotový ve chvíli, kdy stojí zdi a proběhne kolaudace. Aby bylo možné se skutečně nastěhovat a normálně fungovat, musí být dům kompletně dokončený a vybavený.
Je potřeba myslet na kuchyni, spotřebiče, koupelny, sanitární vybavení, podlahy, dveře, světla i nábytek. Velmi často se ale zapomíná také na venkovní části domu. Zahrada, oplocení, příjezdová cesta, terasa nebo další venkovní úpravy pak zůstávají nedodělané roky po nastěhování. Ne proto, že by to lidé chtěli, ale proto, že na ně jednoduše nezbyl rozpočet.
Při plánování financování proto nastavujeme rozpočet tak, aby dům byl hotový jako celek a klienti nemuseli dalších pět let šetřit a dům postupně dodělávat.
Vlastní zdroje při výstavbě
U výstavby je potřeba počítat s tím, že bez vlastních zdrojů se neobejdete. Ještě před zahájením stavby je nutné mít k dispozici určitou finanční rezervu. Já klientům doporučuji mít minimálně půl milionu korun.
Tyto peníze slouží na projektovou dokumentaci, práci projektanta, stavební povolení, inženýring a také na první nákupy materiálu. Zároveň se často stává, že budoucí hodnota nemovitosti vyjde nižší, než klient původně očekával, a banka pak požaduje vlastní zdroje i při samotné výstavbě. Kdo s tím počítá dopředu, není překvapený a neocitne se pod tlakem.
Co dnes banky skutečně sledují a kde můžete ušetřit
Banky dnes neposuzují pouze výši příjmů. Sledují celý finanční obraz domácnosti, tedy strukturu příjmů, stávající závazky, kreditní karty a jejich limity, platební morálku i finanční rezervu. I zdánlivé detaily mohou mít velký vliv na schválení a podmínky hypotéky.
Důležitou roli dnes hraje také energetický štítek nemovitosti. Pokud má dům nebo byt štítek A nebo B, většina bank nabízí zvýhodněnou úrokovou sazbu a lepší podmínky financování. Pokud energetický štítek není, financování probíhá standardní cestou bez výrazných slev.
U rekonstrukcí navíc často pracujeme s dotačními úvěry, například v kombinaci s programem Oprav dům po babičce. Tyto úvěry mají výhodnější sazbu a v kombinaci s hypotékou dokážou výrazně zlepšit celkovou ekonomiku financování.
Ocenění nemovitosti a realita odhadů
Dalším klíčovým bodem je ocenění nemovitosti. Většina bank dnes nejdříve využívá online odhad, aby nemusela hradit fyzického odhadce. Online odhad ale nemusí respektovat kupní cenu a často vychází nižší, než klient očekává.
Proto je důležité mít připravenou alternativu, případně počítat s variantou fyzického odhadu, kdy na nemovitost přijede odhadce osobně. Správná strategie v tomto bodě často rozhoduje o tom, zda obchod proběhne hladce, nebo vznikne problém s dofinancováním.
Největší chyba, která může celý obchod zničit
Nejčastější a zároveň nejrizikovější chybou je podpis rezervační nebo kupní smlouvy dříve, než máte schválenou hypotéku. Správný postup je vždy mít nejdřív jasno ve financích, podat žádost o hypotéku a mít schválení banky. Teprve poté má smysl podepisovat kupní smlouvy.
Pokud podepíšete kupní smlouvu dřív, vzniká vám právní závazek vůči prodávajícímu. A pokud banka hypotéku neschválí, problém je na vaší straně. Právě proto celý proces s klienty hlídám časově i smluvně, aby se nikdo nedostal do situace, kdy má závazek, ale nemá financování.
Klidnější, bezpečnější a dlouhodobě levnější
Financování nemovitosti, ať už kupujete, nebo stavíte, je kombinací strategie, plánování a správného načasování. Když víte, jak jednotlivé kroky navazují a co banky skutečně řeší, celý proces je výrazně klidnější, bezpečnější a dlouhodobě levnější.
